Ассоциация МЖС провела 3-и оперативных совещания с профильными членами Ассоциации МЖС, по выработке единых предложений о внесении требуемых изменений/уточнений/дополнений в Закон № 186-ФЗ
Ассоциация участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (Ассоциация МЖС), по запросу ПАО ДОМ.РФ, оперативно, в рамках 3-х рабочих дней, с привлечением 25-ти профильных компании (3 юридических, 22 компании – опытные застройщики и подрядчики ИЖС, а также кадастровые инженеры, технадзор), в рабочей группе участвовали опытные высококвалифицированные специалисты этих компаний, с привлечением академиков, докторов, кандидатов юридических, экономических, технических наук – членов Ассоциации МЖС, в целях дальнейшего проведения комплексного анализа правоприменительной практики реализации норм Федерального закона от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (Закон № 186-ФЗ) с соблюдением принципов полноты и достаточности, провела 3-и оперативных совещания с профильными членами Ассоциации МЖС, по выработке единых предложений о внесении требуемых изменений/уточнений/дополнений в Закон № 186-ФЗ, рассмотрению рисков, с которыми сталкиваются подрядчики ИЖС, обсуждению вопросов формирующейся правоприменительной практики.
По итогам проработки вопросов, был подготовлен и направлен от Ассоциации МЖС в ПАО ДОМ.РФ объемный документ, содержащий информацию о предлагаемых решениях по разрешению выявленных проблем, в том числе, путем совершенствования нормативного правового регулирования.
Стоит отметить, что основные риски, которые, на сегодняшний день, видят подрядчики ИЖС, являются:
установление банками собственных требований и пакетов документов для открытия счетов эскроу. Банковские организации должны действовать исключительно в рамках положений Закона № 186-ФЗ;
подрядчик, в случае длительного оформления прав на построенный дом, при привлечении кредита, вынужден нести кредитную нагрузку;
в случае смерти депонента подрядчик не сможет получить денежные средства ввиду невозможности подписания заказчиком акта приемки;
отсутствие инструментов осуществления строительного контроля за выполнением работ по строительству жилого дома.
Помимо этого, отмечено, что является целесообразным внедрить следующее:
электронный договор (один из плюсов - стопроцентная идентификация сторон, невозможность подлога, увеличение скорости заключения);
установить возможность продления срока депонирования, в случае смерти заёмщика (чтобы счет эскроу при построенном доме не раскрылся в пользу гражданина и не были потеряны средства);
установить ключевые параметры жилого дома, при соответствии которым, счет эскроу раскрывается, а также предусмотреть возможное отклонение.
Ассоциация МЖС также подтверждает факт того, что поскольку Закон № 186-ФЗ вступил в действие не так давно, с 01 марта 2025 г., судебная практика по нему только начинает формироваться (к сожалению, за столь короткое время предоставить объективную, завершенную практику судов первой инстанции и апелляционных коллегий, которые являются самыми информативными, не предоставляется возможным, по причине того, что большинство судебных решений обжалуются в апелляции и этим все заканчивается, до кассации доходит гораздо меньше решений, при этом, возможности экспресс-анализа ограничены судебными актами Верховного Суда и кассационных судов). При этом, есть судебная практика по строительству индивидуальных жилых домов, это, в свою очередь, подтверждает факт того, что правоприменительная практика складывается. Для цели дальнейшего комплексного анализа правоприменительной практики также был приведен ряд примеров имеющейся судебной практики (в основном за 2025 год). Также Ассоциацией МЖС даны предложения, направленные на митигирование рисков строительных компаний, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов. Некоторые из них:
необходимо обратить внимание на отсутствие законодательных мер поддержки строительных компаний, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов;
необходимо ограничить меры ответственности (приравнять или сделать сопоставимыми с мерами, предусмотренными для застройщиков многоквартирных домов), предусмотренные Законом о защите прав потребителей и применяемые к договорам подряда на строительство индивидуальных жилых домов, фиксированными размерами финансовых санкций;
необходимо разработать меры борьбы с таким явлением как «потребительский экстремизм».