Ассоциация МЖС приняла активное участие в обсуждении и подготовке предложений к Федеральному закону № 155842-8

Термин «коттеджное рабство» обозначает ситуацию, когда жители посёлка оказываются заложниками застройщика или стороннего владельца дорог, сетей, ограждений и других объектов общего пользования. Застройщик часто оставляет инфраструктуру в своей собственности или продаёт её коммерческой фирме, после чего жители не могут влиять на тарифы, качество обслуживания, а владелец вправе перекрыть проезд или отключить коммуникации.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55‑П было признано, что действующее законодательство не определяет статус коттеджных посёлков и общего имущества в них. КС указал, что покупка участка не влечёт возникновения доли в праве на общую инфраструктуру, а применение по аналогии норм Жилищного кодекса для многоквартирных домов – неконституционно. Суд обязал законодателя срочно урегулировать эти отношения. Позднее, в Определении Конституционного Суда РФ от 27.03.2025 г. № 757-О, было прямо подтверждено, что дороги и сети в посёлке могут находиться в частной собственности третьих лиц, но одновременно подчёркнута необходимость создания правового механизма для защиты прав жителей. Проект федерального закона № 155842-8 – прямое исполнение этого требования КС.

Жилой комплекс – это совокупность земельных участков под жилыми домами, а также участков и объектов общего назначения (дороги, проезды, сети, ограждения, площадки и т.д.).

Границы определяются проектом планировки и межевания, которые обязательно одобряются общим собранием собственников (более 50% голосов) и вносятся в ЕГРН.

Объекты, предназначенные для общих нужд, могут принадлежать жителям на праве общей долевой собственности.

Доля каждого пропорциональна площади его участка и неразрывно следует за ним – при продаже участка доля в общем имуществе автоматически переходит к новому владельцу.

Запрещено выделять долю в натуре, продавать отдельно от участка или совершать сделки, разрывающие эту связь; такие условия договора ничтожны.

Жители выбирают один из трёх вариантов:

- непосредственное управление (сами заключают договоры),

- создание ТСН,

- привлечение управляющей организации.

Решение о способе принимается не менее чем ¾ голосов. Если в течение трёх месяцев после внесения границ в реестр способ не выбран – автоматически действует непосредственное управление, что исключает навязывание «своей» УК застройщиком.

Все собственники обязаны соразмерно долям нести расходы на содержание, налоги и сборы. Размер платы утверждается общим собранием квалифицированным большинством (¾ голосов) и обязателен для всех.

Если дороги и проезды, предназначенные для общего пользования, находятся в частной собственности, общее собрание (не менее ⅔ голосов) может принять решение об их приобретении в общую долевую собственность. При отказе владельца – спор решается в судебном порядке. В судебном заседании будет рассмотрено, в том числе и законность приобретения спорного имущества в частную собственность. Это прямой инструмент освобождения от «рабства».

Если какой-то объект общего назначения принадлежит иному лицу, все остальные пользуются им на основании соглашения. Плата должна быть одинаковой для всех, а владелец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, не вправе отказаться от заключения соглашения. Если жители не используют это имущество, они не заключают соглашение и соответственно, не несут расходов на его содержание, что полностью решает задачу, поставленную Конституционным судом. Также закрепляется преимущественное право покупки таких объектов жителями комплекса.

Состав общего имущества, порядок определения расходов и плата за содержание публикуются в открытом доступе (на сайте посёлка).

Потенциальный покупатель вправе заранее запросить эти сведения.

При регистрации перехода права на земельный участок в жилом комплексе одновременно регистрируется переход права на долю в общем имуществе – это исключает «потерю» доли при сделке.

10. Закон вступает в силу 1 марта 2028 года. До этого срока необходимо доработать систему Росреества для регистрации границ комплекса. Внести изменения, направленные на установление особенностей подготовки документации по планировке территории для жилых комплексов, в Градостроительный кодекс, а также в отраслевые законы, регулирующие поставку ресурсов. Регулирование смежного законодательства требует наличие базового закона.