Проекты Ассоциации МЖС

Ассоциация МЖС объединяет лидеров рынка малоэтажного строительства. В результате системной работы в состав Ассоциации МЖС вошли и стали надежными партнерами пять профильных некоммерческих организаций:

• ОМОР «Российский Союз строителей» (РСС);
• НП «Ассоциация Домостроительных Технологий СИП»;
• Ассоциация развития модульного домостроения (АРМС);
• Ассоциация развития стального строительства;
• Ассоциация деревянного домостроения (АДД).

Ядро Ассоциации составляют строительные компании с безупречной репутацией — FSK Family, ГК «Мечта», ГК «Экодолье» и многие другие. Это игроки с 15–20-летним успешным опытом реализации проектов комплексного развития и освоения территорий (КРТ и КОТ) в малоэтажных жилых комплексах площадью от 100 до 300 га. Они стали первопроходцами в получении проектного финансирования, первыми заключили с органами власти договоры КРТ, успешно работают по подряду с эскроу-счетами и ввели в эксплуатацию тысячи единиц жилья — от индивидуальных домов до таунхаусов и квартир, а также десятки школ и детских садов.

Ассоциация МЖС на системной основе участвует в законотворческом процессе, направленном на формирование благоприятной правовой среды для развития малоэтажного и индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации.
В рамках данной деятельности организовано и проведено 10 совместных мероприятий с Государственной Думой Федерального Собрания РФ и Советом Федерации РФ, посвященных продвижению законодательных инициатив в области МЖС и ИЖС.
По итогам экспертной работы Ассоциацией сформулированы и направлены в органы законодательной власти предложения по совершенствованию ряда ключевых федеральных законов:

• ФЗ от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий»;
• ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части внедрения механизмов проектного финансирования в сфере МЖС);
• ФЗ от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве индивидуальных жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу».

Во исполнение поручения АО «ДОМ.РФ» Ассоциацией подготовлен пакет предложений по внесению изменений и дополнений в законодательство Российской Федерации, основанный на анализе правоприменительной практики Федерального закона от 22.07.2024 № 186-ФЗ. Дополнительно сформирован обзор примеров судебной практики по спорам, возникающим при строительстве индивидуальных жилых домов.

В подготовке указанных материалов приняли участие руководители 25 организаций, включая 3 юридические компании, специализирующиеся на правовом сопровождении проектов в сфере ИЖС, а также 22 компании-застройщика, обладающих практическим опытом строительства по договорам подряда с применением счетов эскроу. Четыре из указанных компаний входят в число крупнейших участников рынка МЖС и ИЖС. По результатам проведенной работы сформированы инициативы, охватывающие полный цикл строительства индивидуального жилого дома, включая: правовые аспекты выбора земельного участка, процедуры межевания и постановки на кадастровый учет, порядок получения разрешения на начало работ, механизмы финансирования, поэтапное строительство, ввод объекта в эксплуатацию, раскрытие счетов эскроу, а также иные вопросы, требующие законодательного урегулирования.

Ассоциация принимает активное участие в обсуждении и подготовке предложений к проекту Федерального закона «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов», принятому Государственной Думой РФ в первом чтении 19 октября 2022 года.

Представители Ассоциации участвовали в парламентских слушаниях, состоявшихся в Совете Федерации Федерального Собрания РФ, на тему: «Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов». В рамках дискуссии рассматривались актуальные вопросы правовой природы собственности в отношении общего имущества владельцев индивидуальных и малоэтажных домовладений, входящих в состав малоэтажных жилых комплексов. Обсуждалась необходимость внедрения четкого, а в ряде случаев императивного, правового регулирования механизмов эффективного управления общим имуществом. Особое внимание уделено вопросам обязательности принятия в собственность ресурсоснабжающих организаций (РСО) объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих жизнедеятельность малоэтажных поселков, необходимости государственного регулирования формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а также введению для собственников объектов ИЖС обязанности по выбору способа управления общим имуществом и установлению требований к управляющим организациям.

По итогам слушаний Ассоциация МЖС передала в Совет Федерации пакет предложений к указанному законопроекту.

Ассоциация также выражает поддержку законопроекту № 1159874-8 «О внесении изменений в статью 15 Федерального закона «О промышленной политике в Российской Федерации», внесенному Комитетом Государственной Думы по промышленности и торговле. Законопроект предусматривает меры государственной поддержки промышленных предприятий в решении жилищных вопросов их сотрудников, включая развитие корпоративной ипотеки и иные механизмы стимулирования приобретения жилья.

Кроме того, эксперты Ассоциации приняли участие в обсуждении концепции проекта нового федерального закона, направленного на регулирование деятельности жилищных кооперативов с государственной поддержкой («патронажных кооперативов»).

В целях практического участия в реализации Национального проекта «Инфраструктура для жизни», включающего комплекс мероприятий, необходимых для достижения показателей национальной цели развития «Комфортная и безопасная среда для жизни», утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 07 мая 2024 года № 309, Ассоциация МЖС совместно с Тверским государственным университетом провела масштабное аналитическое исследование на тему: «Совершенствование нормативного правового регулирования сферы малоэтажного и индивидуального жилищного строительства в России».

В рамках исследования особое внимание было уделено эмпирическим данным, полученным в ходе специального анкетного опроса 1284 граждан из 21 региона Российской Федерации (число респондентов в каждом регионе составило от 50 до 91 человека), направленного на выявление актуальных проблем в сфере МЖС и ИЖС. Дополнительно проведены экспертные интервью с 22 специалистами из 10 субъектов РФ, обладающих практическим опытом реализации от 1 до 10 проектов в сфере индивидуального жилищного строительства.

К работе над исследованием были привлечены 35 руководителей девелоперских компаний и профильных специалистов, входящих в состав Ассоциации МЖС и имеющих 15–20-летний успешный опыт реализации проектов малоэтажных жилых комплексов на территориях площадью в сотни гектаров с тысячами построенных индивидуальных домов.
В результате проведенной научно-исследовательской работы впервые были обобщены и систематизированы данные обо всех проектах, реализуемых в соответствии с принятыми федеральными законами, регулирующими сферу МЖС и ИЖС.

Установлено, что:

• в соответствии с Федеральным законом № 494-ФЗ в 5 регионах реализуется 8 проектов комплексного развития территорий в сегменте МЖС, а в 6 регионах реализуется 11 проектов КРТ в сегменте ИЖС;
• в соответствии с Федеральным законом № 476-ФЗ в 10 регионах осуществляется строительство 13 проектов с использованием механизмов проектного финансирования по правилам Федерального закона № 214-ФЗ;
• в рамках применения Федерального закона № 186-ФЗ собраны сведения о более чем 15 000 подрядных организаций, аккредитованных ведущими банками для работы по договорам подряда с использованием счетов эскроу.

В ходе научно-исследовательской работы впервые разработаны:

• Методика расчета коэффициента доступности ИЖС в регионе применительно к приобретению дома с земельным участком;
• Методика расчета коэффициента «Доля семей, имеющих возможность приобрести индивидуальный жилой дом площадью 90 кв. м с помощью собственных и заемных средств».

Указанные коэффициенты были рассчитаны для 25 регионов России в целях оценки реальной доступности жилья для граждан в текущих экономических условиях.

На основе анализа полученных данных сформулированы и систематизированы рекомендации по совершенствованию действующих законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих деятельность в сфере малоэтажного и индивидуального жилищного строительства.

Реализация данного направления деятельности Ассоциации МЖС приобретает особое значение в контексте исполнения положений Указа Президента Российской Федерации В.В. Путина «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года», а также в связи с переходом сферы малоэтажного и индивидуального жилищного строительства на принципы долевого строительства, предусмотренные федеральным законодательством.

Основная цель проекта заключается в создании благоприятных условий для привлечения инвестиций в отрасль малоэтажного строительства посредством совершенствования нормативно-правовой базы, разработки специализированных пакетов документов и формирования оптимальных схем проектного финансирования, обеспечивающих эффективное взаимодействие застройщиков, банковских организаций и государственных структур.

В рамках указанной деятельности Ассоциацией организованы и проведены десятки форумов и конференций с участием представителей федеральных и региональных органов государственной власти, органов строительного надзора, кредитных организаций и профессиональных участников рынка — компаний-застройщиков. В ходе данных мероприятий всесторонне обсуждались актуальные вопросы, связанные с реализацией комплексных проектов МЖС и ИЖС, а также рассматривались возможные пути решения существующих проблем правового и правоприменительного характера.

По итогам проведенной работы осуществлен отбор около 50 компаний-застройщиков, обладающих необходимым потенциалом и опытом для участия в экспериментальных правовых режимах. Обеспечен запуск 15 пилотных проектов, целью которых является тиражирование положительного опыта внедрения механизмов проектного финансирования и использования счетов эскроу в сфере малоэтажного и индивидуального жилищного строительства на всей территории Российской Федерации.